不動産投資を始めるにあたり、ネットの情報や写真だけで判断して物件を購入すると、思わぬリスクや収益低下につながることがあります。特に初心者の方は、物件見学時に「見た目はきれいだが周辺環境が悪い」「築年数が古く修繕費がかさむ」といった見落としやすい問題を見過ごしがちです。今回は、実際の物件例や数値を交えながら、初めての物件見学時に押さえるべきポイントを丁寧に解説します。
1. 立地の確認
周辺環境の利便性
例えば、東京都内のワンルーム物件を想定すると、最寄り駅まで徒歩7分、コンビニまで徒歩3分、スーパーまで徒歩5分という条件は、単身者向け物件として非常に利便性が高く、家賃7万円で安定的に入居者が見込めます。一方、駅まで徒歩15分以上離れており、スーパーやコンビニも10分以上かかる場合、同じ家賃設定では入居者が集まりにくく、空室リスクが高まります。物件見学では徒歩で周辺施設までの時間を実際に確認することが重要です。
街の雰囲気
昼間だけでなく、夜間の街の雰囲気も必ず確認します。例として、駅前に居酒屋やクラブが集中している地域では、夜間の騒音や不審者リスクが高まり、入居者の安心感を損なう可能性があります。夜間に現地を訪れ、街灯の明るさや人通りの状況を確認することが、長期的な入居率安定につながります。
将来的な発展性
地域の再開発や道路整備計画、公共施設の整備予定があるかも重要です。たとえば、駅前再開発により大型商業施設や大学が移転する予定がある場合、そのエリアの需要が増え、賃料相場や物件価値が上昇する可能性があります。市役所の都市計画情報や地域ニュースをチェックして、投資判断に役立てましょう。
2. 建物の状態チェック
外観・共用部
外壁のひび割れ、屋根の劣化、駐車場やゴミ置き場の状態などは、入居者に与える第一印象に直結します。例えば、外壁がひび割れているマンションでは、数年後に大規模修繕費が発生する可能性があり、修繕積立金が十分でない場合、オーナー負担が増えます。共用部が清潔に保たれているかも、管理会社の対応力や住民マナーの良し悪しを判断する材料になります。
耐震・構造面
築年数だけでなく、耐震基準も必ず確認します。1981年以降の建築基準法適合物件であれば比較的安心ですが、1980年代以前の木造アパートでは耐震補強が必要なケースもあります。耐震補強には100万円以上の費用がかかることもあるため、見学時に建物構造や補強の有無を確認しておきましょう。
水回り・設備
キッチンやトイレ、浴室、給湯器の稼働状況を必ずチェックします。例えば、シャワーの水圧が低い、蛇口に水漏れがある、換気扇が正常に動作しないなどの問題は、入居者満足度を下げるだけでなく、修繕費の増加につながります。水回りは物件購入後に修繕費が嵩む箇所なので、必ず触って確認することをおすすめします。
3. 入居状況・賃貸ニーズ
周辺賃貸相場
同じエリア・同条件の物件の家賃と比較し、設定家賃が適正か判断します。例えば、築10年、ワンルーム20㎡の物件で家賃7万円を設定しても、周辺の同条件物件が6.5万円前後の場合、入居が決まりにくくなります。適正家賃設定は、空室リスクを下げるために不可欠です。
入居率
空室率の高い物件は、立地や設備に問題がある場合があります。例えば、築浅で駅徒歩5分の物件でも、過去1年間の空室率が30％以上であれば、ターゲット層や設備に改善点がある可能性があります。管理会社に過去の空室期間や退去理由を聞くことで、投資判断に役立ちます。
ターゲット層の把握
ファミリー向け物件か単身者向け物件かによって、必要な設備や間取り、家賃相場が異なります。単身者向けであれば駅近やスーパーの利便性が重要であり、ファミリー向けであれば学校や公園の距離、間取りの広さが入居率に影響します。ターゲット層を明確にして物件を選ぶことが、長期的な収益安定につながります。
4. 交通・騒音・日当たり
交通アクセス
駅までの徒歩時間やバスの本数、主要道路へのアクセス状況は、入居者の通勤・通学の利便性に直結します。例えば、駅まで徒歩3分の物件は、同じ家賃でも入居者が決まりやすく、空室リスクも低くなります。実際に徒歩で時間を測ることが重要です。
騒音
周辺道路や線路、商業施設からの騒音も確認します。特に昼夜問わず騒音が発生する環境では、入居者満足度が下がり、退去率が高くなる傾向があります。物件見学は平日・週末、昼・夜の時間帯で確認するのが望ましいです。
日当たり・風通し
日当たりや風通しの悪い部屋は湿気やカビの原因となり、入居者の快適性に影響します。南向きで日当たりの良い物件は冬場も暖かく、単身者や高齢者の入居者に人気があります。周囲の建物による日陰の影響も確認しましょう。
5. 管理体制の確認
管理会社の対応
修繕対応や問い合わせへの対応が迅速で丁寧な管理会社は、入居者満足度の向上に直結します。管理会社の対応が遅い場合、入居者からのクレームが増え、退去率が上がるリスクがあります。事前に口コミや評価も確認しておくことが重要です。
管理費・修繕積立金
共益費や管理費が適正か、将来的な修繕費用の積立が十分かを確認します。例えば、築20年のマンションで修繕積立金が少額だと、数年後に大規模修繕費をオーナーが負担する可能性があります。長期的なキャッシュフロー計画に影響するため、必ず確認しましょう。
住民のマナー
住民の騒音やゴミ出しマナーも、長期的な入居者満足度に影響します。物件見学時には、現地で住民の生活音や共用部の清潔さを確認し、管理会社に入居者層の情報を聞くことが、快適な賃貸経営のために役立ちます。
6. 物件見学後の簡易シミュレーション例
例として、東京都内のワンルーム物件（築10年・20㎡・駅徒歩7分・家賃7万円）の場合：
- 管理費・修繕積立金：月1万円
- 固定資産税：年6万円（家賃に換算すると月5000円）
- 想定利回り：年5％（家賃収入-諸費用）
この場合、月々の手取り収入は約6万円で、空室率10％を考慮しても、初心者が無理なく運用できる水準です。このように、見学後に具体的な収支シミュレーションを行うことで、投資判断の精度を高めることができます。
まとめ
初めての物件見学では、「立地」「建物状態」「賃貸ニーズ」「環境」「管理体制」の5つの視点を意識してチェックすることが、後悔の少ない物件選びの鍵です。ネットや写真だけではわからないリアルな情報を確認し、実際の数値や体験例を基に判断することで、入居率の安定と収益性向上につながります。
💡 次回予告
第四回では、「物件購入時の資金計画とローン選び」について、フルローン・頭金の考え方や返済シミュレーションを具体例と共に詳しく解説します。